ซื้อบ้านจากการขายทอดตลาด

ซื้อบ้านจากการขายทอดตลาด

เขียนโดย  ลีลา LAW 

           บ้านเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาค่อนข้างสูงโดยขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งเป็นหลัก หลายคนอยากได้บ้านที่มีราคาต่ำจึงมองหาซื้อจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีหรือธนาคารต่างๆซึ่งนำบ้านที่ยึดจากลูกค้าสินเชื่อมาขายแก่ผู้สนใจ ช่วงเศรษฐกิจตกต่ำการยึดบ้านหรือที่ดินโดยเจ้าหนี้บุคคลธรรมดาหรือธนาคารเกิดขึ้นมากมายอันเป็นโอกาสดีของคนที่มีเงินสดและต้องการบ้านให้มาเลือกซื้อหาทำเลเหมาะสมกับตน แต่สิ่งหนึ่งที่เกิดขึ้นเสมอจากการยึดทรัพย์สิน คือ ลูกหนี้หรือเจ้าของบ้านมักไม่ยินยอมออกจากบ้านหรือที่ดินซึ่งเคยเป็นของตนมาก่อน ทำให้เกิดปัญหาน่าปวดหัวแก่เจ้าของคนใหม่

              การซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลนั้น เกิดขึ้นจากเจ้าหนี้ยึดทรัพย์สินเพื่อชำระหนี้ค้างซึ่งลูกหนี้ก่อไว้ โดยจะนำเงินจากการขายทรัพย์สินของลูกหนี้มาชำระหนี้ หากยังมีเหลืออีกจึงเรียกชำระเพิ่มจากลูกหนี้ เป็นที่ทราบกันดีว่า การตั้งราคาทรัพย์สินเริ่มต้นในการเปิดประมูลสินค้านั้นมักจะเป็นราคาค่อนข้างต่ำกว่าราคาตลาดแท้จริง แล้วปล่อยให้ผู้สนใจเสนอราคาเพิ่มขึ้นไปเรื่อยๆจนกระทั่งเป็นที่พอใจของผู้ชนะก็จะได้ทรัพย์สินไป หลายครั้งทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดจะมีราคาต่ำกว่าราคาตลาดอย่างมาก อันเป็นจุดดึงดูดให้ผู้สนใจมองหาบ้านราคาถูกจากการขายทอดตลาดเป็นหลัก แม้จะมีปัญหาซ่อนไว้ คือ ลูกหนี้ไม่ยินยอมออกจากบ้านหรือที่ดินที่ถูกยึดไว้และเปลี่ยนเจ้าของใหม่แล้ว คดีพิพาทประเภทนี้เคยมีคำพิพากษาจากศาลเพื่อคุ้มครองเจ้าของใหม่ไว้แล้วใน คำพิพากษาฎีกาที่ 4873/2550  นายพิรุณ เป็นผู้ประมูลซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีตามคำสั่งศาล เมื่อเจ้าพนักงานแสดงความตกลงด้วยการเคาะไม้ นายพิรุณย่อมได้สิทธิในทรัพย์ดังกล่าวโดยบริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 บัญญัติว่า สิทธิของบุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล หรือ คำสั่งเจ้าพนักงานรักษาทรัพย์ในคดีล้มละลายนั้น ท่านว่ามิเสียไป ถึงแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่า ทรัพย์สินนั้นมิใช่ของจำเลย หรือลูกหนี้โดยคำพิพากษา หรือผู้ล้มละลาย  แม้เจ้าของที่ดินได้ยื่นคำร้องคัดค้านการขายทอดตลาดดังกล่าวและคดีอยู่ในระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์ แต่ตราบใดที่ศาลอุทธรณ์ยังมิได้มีคำพิพากษาหรือคำสั่งเพิกถอนการขายทอดตลาด สิทธิของนายพิรุณในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างยังคงบริบูรณ์อยู่ คำร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดนั้นไม่กระทบสิทธิของนายพิรุณ เมื่อนายพิรุณ เจ้าของคนใหม่บอกกล่าวให้เจ้าของที่ดินออกจากที่ดินซึ่งตนประมูลได้ เจ้าของที่ดินไม่ยอมออกไป ย่อมเป็นการละเมิดต่อนายพิรุณ นายพิรุณจึงมีอำนาจฟ้องขับไล่เขาออกจากที่ดินแปลงนั้นได้

                กฎหมายย่อมคุ้มครองสิทธิของผู้สุจริตและทำตามขั้นตอนอย่างเคร่งครัดเสมอ ผู้ซื้อสินค้าจากการประมูลขายทอดตลาดต้องเตรียมทำใจไว้ คือ อสังหาริมทรัพย์นั้นอาจมีผู้ครอบครองที่ดื้อดึงไม่เคารพสิทธิของเจ้าของคนใหม่ได้ แต่กฎหมายให้อำนาจแก่เจ้าของกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายขับไล่ผู้อาศัยนั้นได้ แม้จะอยู่ในขั้นตอนการพิจารณาคำร้องขอเพิกถอนการขายทอดตลาดก็ตามเพราะถือว่าผู้ประมูลได้คือเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ สิ่งที่พึงจดจำไว้ด้วยว่า ผู้ร้องเพิกถอนก็มีสิทธิ์ขอคุ้มครองชั่วคราวให้ระงับใช้กรรมสิทธิ์ที่ยังพิพาทกันอยู่ได้ อันหมายถึง การขับไล่ต้องชะงักไว้ชั่วคราวจนกว่าจะมีคำตัดสินของศาลเรื่องการร้องเพิกถอนการขายทอดตลาด ทั้งนี้แล้วแต่ดุลพินิจของศาล ผลคือ เจ้าของคนใหม่มิอาจใช้สอยประโยชน์จากทรัพย์สินที่ตนประมูลได้ทันที จำเป็นต้องรอเวลาให้ศาลมีคำพิพากษาก่อนซึ่งอาจนานหลายปีก็ได้ ความแตกต่างระหว่างการซื้อบ้านจากบริษัทเอกชนทั่วไปกับงานประมูลขายทอดตลาด คือ ราคาถูก แต่อาจมีข้อยุ่งยากรออยู่ที่ท่านต้องช่วยเหลือตัวเอง ส่วนการซื้อจากบริษัทเอกชนนั้น ไม่มีคนอยู่อาศัยเดิม และราคาค่อนข้างแพง หากท่านสนใจเลือกประมูลซื้อบ้านจากงานขายทอดตลาด การดำเนินคดีขับไล่ผู้อาศัยนั้นเจ้าของคนใหม่ต้องรับภาระค่าใช้จ่ายและค่าเสียเวลาต่างๆด้วย ผู้ประมูลจึงควรเตรียมใจและเงินค่าใช้จ่ายส่วนนี้ไว้ด้วย นอกจากนั้น ควรเลือกบ้านที่ปราศจากคนอาศัย น่าจะทำให้ซื้อบ้านได้ถูกอย่างแท้จริง

 

*****************************

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s