บังคับซื้อลาภ

บังคับซื้อลาภ

                                                                                                                                                                                                              เขียนโดย ลีลา LAW

 

                หนึ่งในปัจจัยสี่ที่มนุษย์จำเป็นต้องมีเพื่อความมั่นคงในชีวิต คือ ที่อยู่อาศัยหรือบ้านนั่นเอง  ทุกคนตั้งใจทำงานเพื่อหาเงินซื้อบ้านเป็นกรรมสิทธิ์ของตนเอง หลายคนซื้อบ้านอย่างไร้ปัญหา แต่บางคนต้องพบปัญหาในการซื้อบ้านด้วยการที่เจ้าของหมู่บ้านอาศัยข้อสัญญาซื้อขายที่ท่านมักไม่ได้อ่านให้ละเอียดก่อน เพื่อบังคับซื้อเนื้อที่ซึ่งมีสภาพเป็นซอกหลืบ มุมอับ ที่ขายค่อนข้างยากหรือมีเนื้อที่น้อยเกินกว่าจะขายแก่ผู้อื่นได้ นี่ย่อมสร้างความขุ่นเคืองใจและปัญหาหนักแก่ผู้ซื้อซึ่งสุจริตใจอย่างมาก

                กรณีที่ผู้ขายบังคับให้ผู้ซื้อรับโอนเนื้อที่เกินกว่าที่ตกลงไว้ทีแรก โดยอ้างสัญญาซื้อขายนั้นเกิดขึ้นได้บ่อยในสังคมไทย เนื่องจากผู้ขายป้องกันความเสียหายของตนเองโดยไม่คำนึงถึงความยุติธรรมต่อคู่สัญญาอีกฝ่าย แต่มีผู้ซื้อบางท่านได้เรียกร้องและต่อสู้คดีเพื่อปกป้องตนเอง จนกระทั่งศาลได้มอบความเป็นธรรมแก่ผู้ซื้อซึ่งมีความสุจริตใจ ตามคำพิพากษาฎีกาที่ 975/2543 ซึ่งนำมาเป็นกรณีศึกษาที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายคอนโดมิเนียม ดังนี้คือ นายแดง ทำสัญญาซื้อขายอาคารชุดจาก บริษัทบางกอก โดยส่วนหนึ่งในสัญญาได้ระบุเนื้อหาโดยสรุปว่า ห้องชุดของผู้ซื้อมีเนื้อที่ 94.5 ตารางเมตร โดยขึ้นอยู่กับการปรับขนาดพื้นที่ตามการก่อสร้างที่เป็นจริง เมื่อมีการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ถ้าพื้นที่จริงของห้องนี้มีมากกว่าหรือน้อยกว่า คู่สัญญาต้องผูกพันตนตามสัญญานี้ แต่ถ้าพื้นที่แตกต่างตั้งแต่ร้อยละ 5 หรือมากกว่า ผู้ซื้อต้องชำระเงินตามจำนวนพื้นที่จริงนั้น หลังจากนายแดงผ่อนชำระค่างวดตามสัญญาและเห็นว่าการก่อสร้างล่วงเลยเวลาที่กำหนดกันไว้ จึงมีหนังสือบอกกล่าวให้บริษัทบางกอกส่งมอบห้องชุด โดยมีการตรวจสอบเนื้อที่รวมตามจริง ปรากฏว่า นายแดงถูกบังคับให้ซื้อเนื้อที่ส่วนเกินคิดเป็นร้อยละ 31.7 ของเนื้อที่ซึ่งเขาตกลงซื้อในตอนแรก โดยบริษัทอ้างว่าผู้ซื้อต้องรับไว้และจ่ายเงินสำหรับเนื้อที่ส่วนเกินนี้ด้วยตามสัญญาซื้อขาย เขาจึงขอเลิกสัญญาดังกล่าว และนำคดีมาสู่ศาลเมื่อมีความขัดแย้งกันอันเกี่ยวพันกับข้อความในสัญญาซื้อขายที่เป็นปัญหา

                ในที่สุดการพิจารณาคดีก็ปรากฏผลออกมา เมื่อศาลพิพากษาว่า แม้ข้อสัญญาดังกล่าวไม่ขัดต่อกฎหมาย ย่อมใช้บังคับได้ แต่ศาลต้องตีความสัญญาให้เป็นไปตามความประสงค์ของคู่สัญญาในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย กรณีนี้แม้สัญญาจะระบุไว้ให้รับเนื้อที่ทั้งหมดที่มีในวันจดทะเบียน แต่มิได้หมายความว่า ไม่ว่าพื้นที่มีความแตกต่างมากกว่าร้อยละ 5 สักเพียงใด ผู้ซื้อต้องรับโอนโดยไม่อาจปฏิเสธได้ ความเป็นจริงของคดีนี้ คือ เนื้อที่ส่วนเกินมีจำนวนร้อยละ 31.7 และสภาพพื้นที่เป็นซอกหลืบ มุมอับ เป็นส่วนคานรับน้ำหนักของตัวอาคารชุดดังกล่าว หากพิจารณาถึงความประสงค์ในการซื้ออาคารชุดเพื่ออยู่อาศัยโดยสุจริต และการนำสืบถึงสภาพพื้นที่จริงส่วนที่ถูกบังคับซื้อ ทำให้เห็นว่า ถ้านายแดงทราบก่อน คงมิยอมเข้าทำสัญญาซื้อขายครั้งนี้แน่ เพราะมิอาจใช้ประโยชน์สมกับความต้องการและเงินที่ต้องจ่ายไป นายแดงจึงมิควรถูกบังคับให้จ่ายเงินเพิ่มเป็นจำนวนมากเกินเหตุ เพื่อรับเอาเนื้อที่ล้ำจำนวนมากที่ไร้ประโยชน์ดังกล่าว และมีสิทธิบอกเลิกสัญญานี้ได้ บริษัทบางกอกจึงต้องคืนเงินงวดที่รับไว้ทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันที่บริษัทได้รับไว้

                จากรณีศึกษาดังกล่าวข้างต้น ทำให้ตระหนักได้ว่า กฎหมายย่อมคุ้มครองและให้ความยุติธรรมแก่คนสุจริตเสมอ ถ้ามิได้มีข้อเท็จจริงในลาภมากเกินเหตุ และ ไร้ประโยชน์เช่นกรณีของนายแดงแล้ว ท่านอาจจำต้องถูกบังคับให้รับลาภนั้นโดยกฎหมายได้เช่นกัน ฉะนั้นขอให้เตือนใจไว้ทุกครั้งที่ต้องลงชื่อในสัญญาใดก็ตาม จงให้เวลาแก่ตัวเองในการอ่านทำความเข้าใจถึงความรับผิดชอบตามสัญญานั้นอย่างถ่องแท้ก่อน จักได้ไม่ต้องเสียเวลาฟ้องคดีและมีอารมณ์ขุ่นมัวในภายหลัง

 

********************************

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s